tabilogs*)

参考になる、行きたくなる旅行記の紹介をします。

【八ヶ岳】貸別荘の可能性を探る @清里~野辺山

のどか, フェンス, レイターホフの無料の写真素材

 

GoToキャンペーンなるものが始まり、賛否(尚、批判ばかりの模様)の声が上がっておりますが、神奈川県民の私は先日の4連休に清里に行ってきました。

 

まだまだ自粛の声があるものの、4連休ずっと家に引きこもっている人はいないでしょう。少しは出かけちゃうと思います。

 

近くのショッピングセンターに行くくらいなら、自然に溢れた人気のない高原に行く方がよっぽど人との接触は少なくリスクも小さいのです。

 

というわけでこれからは蜜を避けた旅行が流行るものと推察します。

 

つまりホテルなどの大型施設での宿泊ではなく、キャンプや貸別荘が流行るのではないかと思っています。(以前から貸別荘はビジネスとして考えてましたが、今後より需要が高まるのではないかと本格的調査開始)

 

この度は旅行というよりも、貸別荘の可能性を探り八ヶ岳清里に行って参りました。

 

 

清里八ヶ岳)の貸別荘
 
【相場】
 

f:id:tabilogs:20200730132151p:plain

 

airbnbで検索すると上記のような形でヒットします。

全部で20件くらいでしょうか。そんなに数は多くありません=競合は少ないです。

 

金額はピンキリで3,500円〜80,000円と幅は広く、古い昔ながらの別荘から、最新のラグジュアリー別荘という感じです。

 

 

【需要】

f:id:tabilogs:20200730132459p:plain

 

見てください!これは単価50,000円/日の貸別荘ですが夏は全てソールドアウトです。

 

つまり単純計算、7-8月だけで50,000*62日≠3,000,000円!!!稼ぎ出しております。

 

とてつもない需要と収益率です。

 

仮に民泊上限?の50%の稼働率だとしても年間2000万は稼げてしまうわけです。

(手数料引いて1800万円か。)

 

  • ポイント

清里の何が良いかというと、競合が少ない事です。

 

軽井沢など他の観光地に比べ宿泊施設は多くありません。

また多くはペンションの形態を持つものが多いですが、貸別荘となると上記のようにさらに少なく、軽井沢のような別荘がたくさんあるようなところと比較すると雲泥の差です。

 

【ビジネスモデル】

法人で運用したケースで考えると相当良いビジネスモデルになります。

 

清里の土地単価は3万円ほどです。

 

300坪買っても1000万切ります。つまり投資にかける費用はほとんど上ものであり、つまり投資費用のほとんどを減価償却できます=経費化できます。

 

したがって、よく悪徳不動産投資記事で1000万投資して収入100万の利回り10%!!!

なんていう税金のことを1mmも考慮してないものがよくありますが、

 

この場合投資のほとんどを経費化できるので実質利回りが表面利回りに近くのであります。

 

  • シミュレーション(単純化のためある程度数字丸めてます)

投資額:土地1000万円、建物(新築)3000万円

収入 :稼働率40%=130日 ✖️ 4万円/日 =620万円

償却 :3000万円/22年(木造)=136万円

そのた:清掃代行を依頼した場合5千円/回として、あと税金やら何やらで100万とする

税金 :620-236=384万円 が税引き前所得になる 384万*22%=85万円

手取り:384-85+136=435万円

 

つまり4000万投資して稼働率40%の単価4万円としたら、実質利回りは10.8%になりました。(ローン金利考慮せず)

 

かなりざっくりですが、今後貸別荘の需要が高まり稼働率を維持できればかなり美味し良いのではないかと思います。

 

清里の魅力
 

貸別荘市場がある事は何となくわかりましたが、次はそもそも清里の魅力はどんなもんなのか、ということになります。

 

八ヶ岳全般見たいのですが、今回はまず清里です。

 

なぜ八ヶ岳に目を付けたかというと

海より山の方が好きだから

カラッとしてるイメージがあるから

観光地としては寂れてしまっている

 です

 

前回は軽井沢に視察に行ったのですが、湿気ジメジメ、人多すぎ、外食高いし量少ないし別に特別おいしくない、ということで好きになれませんでした。

 

貸別荘を持つという事は自分も泊まる機会があるという事ですから、何より自分が好きになれるところじゃないといけません

 

【気候】

涼しい!!軽井沢暑くてムッシムシしてたけど、涼しいので雨降ってても蒸しません。

私が行った時は7月の後半で20度前後でした 。

f:id:tabilogs:20200730141616p:plain

ずっと雨or曇りだったので青空の下の良い写真が取れず。。それでも涼しいから気持ちいいんです

 

【人

少ないです!駅前は寂れてしまってますが、駅前などいきませんからどうでも良いのです。避暑地に来て人がうじゃうじゃいても嫌でしょう。

 

【ご飯

どれも美味しかったです!!!

値段も高くないし、ボリューム満点!

f:id:tabilogs:20200730142100p:plain

f:id:tabilogs:20200730142053p:plain

 

f:id:tabilogs:20200730142040p:plain

 

【風景

f:id:tabilogs:20200730142324p:plain

f:id:tabilogs:20200730142350p:plain

 

全体的にヨーロッパアルプスの雰囲気を醸し出しておりまして、個人的に日本ベストスポットでした。

随所にお洒落な風景が見受けられます。

f:id:tabilogs:20200730142444p:plain

 

まとめ


というわけで

 

  • 貸別荘の需要がある
  • ビジネスモデルいい感じ
  • 個人的にも好きになれそう

 

という事で貸別荘地の第一候補なのであります!!!

真剣に考えます。。。